【房屋买卖合同】李明前与安徽天祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

 安徽省合肥市中级人民法院

上诉人（原审原告）:李明前，个体户。

委托代理人:俞林，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:安徽天祥房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区世纪阳光大厦2202-2203室，组织机构代码55457032-0。
法定代表人:王凤云，董事长。
委托代理人:张华银，安徽安维律师事务所律师。
委托代理人:张湛秋，安徽安维律师事务所律师。
上诉人李明前与上诉人安徽天祥房地产开发有限公司（以下简称天祥公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第00868号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李明前的委托代理人俞林，上诉人天祥公司的委托代理人张华银、张湛秋到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院审理查明:2013年7月，李明前在天祥公司开发的湖畔景苑售楼部选购房屋时，认购了天祥公司用于宣传销售案涉房屋户型图中标明为B型浪漫满屋两房两厅建筑面积约84.13㎡房屋一套。

2013年8月8日，李明前与天祥公司签订了《商品房买卖合同》，约定:“李明前向天祥公司购买湖畔景苑×层南×室房屋，建筑面积84.13㎡，每平方米6462.72元，总金额543708元。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合（附件三）的标准。

达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。

合同附件一为房屋平面图。

附件三为装饰、设备标准，门窗约定为塑钢中空玻璃窗。

附件五为节能应用，外窗类型约定为塑钢普通中空玻璃窗（5＋9＋5）。

同日，李明前支付了203708元的购房首付款。

后，又支付了购房余款34万元。

2014年6月20日，天祥公司将案涉房屋交付李明前。

2014年6月25日，天祥公司委托合肥市三维房地产测绘有限公司对案涉房屋进行测绘，测绘面积为83.82㎡。

2014年12月，李明前领取了房屋产权证书，房产证载明案涉房屋建筑面积为83.82㎡。

另查明，李明前在天祥公司售楼处领取的案涉房屋户型图标明为百变空间，系商品房买卖合同房屋平面图中的北阳台。

案涉房屋南阳台安装的系单玻璃窗，卫生间窗户因消防需要安装是不能开启的甲级防火窗。

后李明前认为天祥公司交付的房屋不符合合同约定，故诉至原审法院，请求判令:1、天祥公司双倍返还多收的购房款21926.52元，返还多收房款15787.09元；2、天祥公司将南门窗玻璃和卫生间窗户更换到符合合同约定，如不能更换则双倍折价赔偿损失；3、天祥公司给付延期交房延期办证违约金5437.08元；交房结构不符合合同约定违约金24808.29元；4、天祥公司承担本案诉讼费用。

原审法院审理后认为:李明前与天祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自的义务。

本案中，李明前依据合同约定，按期支付了房屋对价款，天祥公司亦应依合同约定，按期交付符合合同约定的房屋，并将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案，如违反约定即应承担违约责任。

关于李明前主张天祥公司双倍返还多收购房款、返还多收房款问题。

李明前领取的有权登记机关颁发的案涉房屋产权证，载明案涉房屋建筑面积为83.82㎡，与合同约定的84.13㎡，面积误差在3%以内，根据合同“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”的约定，天祥公司多收李明前购房款2003.44元（（84.13-83.82）×6462.72元），应予返还。

李明前陈述所购房屋建筑面积比合同约定少3.65平方米，面积误差比超3%，无事实依据，主张天祥公司双倍返还多收购房款，不予支持。

关于李明前主张天祥公司将南阳台窗玻璃和卫生间窗户更换到符合合同约定，如不能更换则双倍折价赔偿损失问题。

通过庭审调查，双方均确认南阳台安装的单玻璃窗与合同约定的塑钢普通中空玻璃窗（5＋9＋5），每平方米差价为70元，南阳台玻璃窗面积为6.96㎡，天祥公司依据合同约定应双倍赔偿李明前装饰、设备差价为974.4元，对此，原审法院予以准许。

卫生间窗户虽然为确保消防安全需安装不能开启的甲级防火窗，但天祥公司在销售、交付案涉房屋时，未告知李明前，违反了诚实信用的基本原则，存在过错。

卫生间窗户的主要作用是为了透光、通气，由于该窗户只能透光，不能通气，降低了使用功能，给李明前生活带来不便。

为此，原审法院酌定天祥公司赔偿李明前2500元。

关于李明前主张天祥公司给付延期办证违约金5437.08元问题。

根据合同的约定，天祥公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案。

原审法院认为，证明该事实发生的举证责任应由天祥公司承担，由于天祥公司未能举证证明其在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。

依据“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，天祥公司应承担违约责任。

李明前主张天祥公司支付延期办证违约金5437.08元，予以支持。

关于李明前主张天祥公司支付交房结构不符合合同约定违约金23588.93元问题。

李明前主张其是根据天祥公司户型图上宣传为两室两厅才购买的，交房时发现案涉房屋为一室两厅，交房结构不符合合同约定，天祥公司应支付违约金。

原审法院认为，天祥公司为销售房屋，对外宣传制作的户型图是要约邀请还是要约，天祥公司在施工中是否更改了户型图确定的建设内容是本案的争议焦点。

根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

由此可确定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合下列条件的，即为要约:第一，销售广告和宣传资料的内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体明确；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

本案中，天祥公司用于销售案涉商品房的户型图是要约邀请，户型图所作的说明（两室两厅）与户型图上展示的房屋平面图结构（一室两厅和百变空间）不一致，李明前借助天祥公司提供的户型图，通过识别、观看能简单地认知所购房屋的基本情况，天祥公司对房屋的说明和允诺不具体明确；其次，天祥公司在合同及附件中没有关于案涉房屋为两室两厅的说明和允诺。

综上，原审法院对李明前主张不予支持，对天祥公司辩称予以采纳。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第三条、第十四条之规定，判决:一、安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还多收李明前购房款2003.44元；二、安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李明前南阳台窗玻璃、卫生间窗户3474.4元；三、安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李明前延期办证违约金5437.08元；四、驳回李明前其他诉讼请求。

一审案件受理费1828元，减半收取914元，由李明前负担300元，安徽天祥房地产开发有限公司负担614元。

上诉人李明前上诉称:一、天祥公司应当退还多收的百变空间的购房款。

李明前根据天祥公司的小区模型、户型鉴赏图和置业计划书等宣传材料来选择和确定了“二房二厅”的户型房，而天祥公司交付的是“一房二厅”的房屋，“百变空间”变成了户外阳台，天祥公司交付的房屋显然不符合合同约定。

另天祥公司交付的房屋中的“百变空间”就是阳台，根据相关法律和规章规定未封闭的阳台按水平面积一半计算，而测绘报告计算的是全面积，故“百变空间”一半面积的房屋价款天祥公司应退还李明前。

二、天祥公司交付的房屋不符合合同约定构成违约，应当支付违约金25592.37元。

天祥公司的户型鉴赏图和置业计划书为要约，“百变空间”变成不封闭的户外阳台，李明前签订购房合同目的达不到，同时阳台不封闭也违反了双方合同中关于“该商品房阳台为封闭式”的约定。

综上，请求二审法院撤销原审法院部分判决，依法改判:一、天祥公司返还李明前多收的购房款25592.37元；二、天祥公司给付交房结构不符合合同约定违约金25592.37元；三、天祥公司承担本案一、二审诉讼费用。

针对李明前的上诉，被上诉人天祥公司答辩称:关于阳台问题，天祥公司在原审时就陈述，李明前举证的置业计划书是复印件，不能证明与天祥公司签订合同时是天祥公司提供的，即使真实这也只是要约，不具备法律效力。

规划书、户型图与双方签订合同附的平面图和事实交付的房屋平面图在结构、布局、面积、比例、轮廓上基本一致。

百变空间上的是虚线，不是实线，反映出了这与普通房间存在区别，不存在虚假情况。

合同附件一是平面图，天祥公司提供的房屋和平面图是一致的，天祥公司没有违反合同约定，即便少许的不一致也应以平面图为准。

关于面积，李明前主观认为阳台是按照一半面积计算是没有法律依据的，天祥公司提供的房产证面积是房产局依据专业的测绘报告来办证的，如果李明前认为房产局确认的面积不符合或与事实不符的话，可以提行政诉讼，在没有诉讼的情况下，应以房产局办证的为准，而事实上房产证上的面积与事实面积基本一致，北阳台未封闭，原审时李明前没有提出诉请，二审应当不予审理。

关于卫生间窗户，我方是按照消防部门的要求做的防护窗，在合同约定和行政部门要求冲突的情况下，天祥公司应按照行政部门规定设计。

上诉人天祥公司上诉称:一、原审法院要求天祥公司返还多收的购房款2003.44元，属于认定事实错误是。

天祥公司已于2015年2月4日按照合同约定将房屋复测面积差额2003.44元、契税差20.03元、维修基金差40.06元，合计2063.53元退给了李明前，故天祥公司不存在多收购房款的问题。

二、原审法院判决天祥公司赔偿卫生间窗户2500元属于认定事实错误。

天祥公司是按消防和设计部门要求安装甲级防火窗并且不能开启，虽防火窗与合同约定不符，但在合同约定与国家强制性规范要求冲突的情况下，应当按国家强制性要求，天祥公司没有过错，原审法院认定天祥公司违约并赔偿2500元显属错误。

三、原审法院判决天祥公司给付延期办证违约金5437.08元认定事实和适用法律错误。

双方签订的《商品房买卖合同》里约定是天祥公司在商品房交付使用后的60日内，将李明前提供的资料报产权登记机关备案，如果因为天祥公司的原因李明前不能在规定时间里取得房地产权属证书的，天祥公司承担违约责任。

也就是说天祥公司的合同义务是资料备案而不是办证，李明前请求认为天祥公司有办证义务显然没有合同依据。

李明前的房产证早已取得，即使存在天祥公司原因造成李明前延迟取得房产权证，也未给李明前造成任何损失，原审法院按已付房价款1%支付违约金5437.08元明显过高。

另双方《商品房买卖合同》补充协议规定，因买受人未在合同签订后7天内向银行提供办理按揭贷款所需全部材料，需承担延期交房及延期办理产权证的一切后果，李明前存在延期办理按揭手续及迟延交付资料，故由此产生的后果应由李明前承担。

综上，请求二审法院撤销（2015）包民一初字第00868判决第一、二、三项，二审诉讼费用由李明前负担。

针对天祥公司的上诉，被上诉人李明前答辩称:一、原审法院对补偿卫生间窗户的款项认定是正确的，卫生间的窗户应当有而且应当能开启，但天祥公司设计的窗户不能打开，无法进行通风，严重影响住房户的居住，原审法院认为天祥公司没有依照法律规定和合同规定设计是正确的。

天祥公司认为卫生间窗户不能打开是应消防部门的要求，但消防部门给天祥公司整改的要求在房屋销售前就提出了，但天祥公司在销售、交付房屋的时候没有向李明前说明情况。

按照合同约定重大事项变更情况应在15日内向业主陈述情况，天祥公司没有告之违反合同约定应当赔偿，二、原审法院判决要求天祥公司支付延期办证违约金是正确的，开发商应当按合同约定的时间提供资料并将资料报送房产登记部门备案，如果因开发商的原因不能如期办证，开发商应当按照购房款的1%支付违约金，事实上天祥公司没有及时报送材料，原审时天祥公司也没有提交相关证据材料证明。

三、对于天祥公司认为本案李明前没有在合同约定期限内办理房屋按揭贷款手续，故天祥公司不承担延期办证的后果，该案由双方已在包河区法院另案起诉，天祥公司的陈述理由不能得到法院的认可。

综上，天祥公司的上诉理由不能成立。

另关于天祥公司陈述的已返还李明前多收的购房款2003.44元，李明前已收到。

对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

另，二审期间天祥公司提交补充证据二份。

证据一、交通银行记账回执，证明天祥公司已于2015年2月4日将房屋复测面积差额款等退给李明前，不存在多收购房款；证据二、中国农业银行股份有限公司合肥绿都之后个人住房贷款申请表、贷款审批通知书、合肥市住房公积金借款抵押担保合同、借款凭证，证明被李明前存在延期办理按揭手续及迟延交付资料，依据合同约定，由此产生延期办理产权证后果应由李明前承担。

李明前的质证意见为:对证据一的三性无异议，李明前在一审判决前已收到该款项；对证据二、对贷款申请表的真实性有异议，根据合同约定，所有的购买方到银行办理存折，根据存折再申请银行贷款，当事人也按照程序做了，但所有的申请表只签了名字、时间，都是工作人员自己事后按照银行要求签的，这个签名不是当事人本人签的。

对抵押贷款合同无异议，主要是公积金的贷款和银行贷款是不一样的，天祥公司给当事人办理贷款是徽商银行，但徽商银行不办理公积金贷款，合肥市的公积金贷款都是在农业银行，手续材料是近一个月后退回给天祥公司，李明前才再次申请公积金贷款，上述事实导致李明前未能在合同约定期限内办理贷款。

本院认为:关于李明前主张天祥公司返还多收的购房款的问题。

从本案现已查明的事实来看，李明前领取的有权登记机关颁发的案涉房屋产权证载明的面积与合同约定的面积误差在3%以内，根据双方合同“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”的约定，天祥公司多收李明前的购房款2003.44元（（84.13-83.82）×6462.72元）应予以返还，二审期间天祥公司提出新证据证明该款项已返还李明前，李明前也予以认可，故本院予以确认。

李明前主张天祥公司应按“百变空间”的一半面积计算双倍返还多收购房款，无事实依据，不予支持。

李明前主张天祥公司支付交房结构不符合合同约定违约金的问题。

从本案现已查明的事实来看，天祥公司户型图所作的说明（两室两厅）与户型图上展示的房屋平面图结构（一室两厅和百变空间）并不一致，并且该户型图百变空间的外墙显示的也是虚线即非实体墙，李明前借助该户型图，通过识别、观看能简单地认知所购房屋的基本情况，天祥公司对房屋的说明和允诺不具体明确，另天祥公司在合同及附件中没有关于案涉房屋为两室两厅的说明和允诺。

原审法院审理后认为天祥公司对外宣传制作的户型图系要约邀请并无不妥，本院予以维持。

李明前主张交房结构不符合合同约定要求天祥公司支付违约金的请求，无相关事实依据，本院不予支持。

关于卫生间窗户的赔偿问题。

卫生间窗户天祥公司按照消防和设计部门的要求安装的为不能开启的甲级防火窗，但天祥公司在销售、交付案涉房屋时均未告之李明前，鉴于卫生间窗户的主要作用是为了透光、通气，现天祥公司违反诚实信用的基本原则，交付的卫生间窗户与合同约定不符，原审法院据此酌定天祥公司赔偿李明前卫生间窗户损失2500元并无不妥，本院予以维持。

关于延期办证违约金的问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”天祥公司于2014年6月20日将案涉房屋交付李明前，2014年12月李明前才领取案涉房屋产权证书，天祥公司延期办证的事实存在，根据法律规定，天祥公司应当承担延期办证的违约责任。

另根据双方合同的约定，天祥公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案。

因证明该事实发生的举证责任应由天祥公司承担，由于天祥公司未能举证证明其在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案，其行为也构成违约。

依据双方“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，原审法院判决天祥公司给付延期办证违约金5437.08元并无不妥，本院予以维持。

天祥公司主张李明前存在延期办理按揭手续及迟延交付资料的情形，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第（三）款第4项规定“买受人应在签订本合同后7天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订本合同后10天内前往银行及房地产管理部门办理有关贷款手续，否则买受人应当向出卖人支付总房款的2%作为违约金。

并由此承担延期交房及延期办理产权证的一切后果”，故天祥公司主张延期办理的后果应由李明前承担。

本院认为，如前所述，天祥公司未提供其向产权登记机构报备办证资料之具体时间方面的证据，因此，即使李明前存在上述行为，从常理而言，也不能认定该行为能够导致天祥公司迟至2014年底方得以办理产权登记，故应当认定房产证迟至2014年底办理的原因和责任在于天祥公司，也即李明前的上述行为与办证长期迟延的后果之间没有法律上的因果关系，对天祥公司以李明前的上述行为为由抗辩不应承担延期办证违约责任的主张，不予支持。

综上，因天祥公司二审期间提供新证据，其已在一审判决前返还多收李明前的购房款等2063.58元，据此新事实，双方对此已无争议，不应再在判决主文中进行处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条  之规定，判决如下:

一、维持合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第00868号民事判决第二项、第三项、第四项。

即:“安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李明前南阳台窗玻璃、卫生间窗户3474.4元”；“安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李明前延期办证违约金5437.08元”；“驳回李明前其他诉讼请求”。

二、撤销合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第00868号民事判决第一项。

即:“安徽天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还多收李明前购房款2003.44元”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费1828元，减半收取914元，由李明前负担300元，安徽天祥房地产开发有限公司负担614元。

二审案件受理费1901元，由李明前负担1828元，安徽天祥房地产开发有限公司负担73元。

本判决为终审判决。

审判员张怡

代理审判员董江宁

二〇一五年十月十三日

书记员朱敏

附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。
一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。